외국인 부동산 매입, 전국 왜곡보다 수도권 공동주택 쏠림…건설사엔 수요보다 규제 영향
외국인의 국내 부동산 매입이 시장 전체를 흔들 정도냐는 질문에 대해, 현재 확인되는 통계가 먼저 보여주는 것은 전국적 확산보다 수도권 공동주택 쏠림이다. 국토교통부의 2025년 말 기준 통계에서 외국인 소유 주택은 10만8231호로 전체 주택의 0.55%였다. 절대 규모만 보면 증가세가 이어지고 있지만, 시장 전체 분모와 비교하면 아직은 제한적이다. 다만 지역별로는 경기·서울·인천에 집중돼 있어, 특정 생활권과 일부 가격대에서는 체감이 크게 다를 수 있다.
이 차이는 기업 실적을 볼 때 더 중요해진다. 외국인 매입이 집중되는 곳이 기존 주택 거래시장인지, 신규 분양시장인지에 따라 상장 건설사와 디벨로퍼의 매출 경로가 달라지기 때문이다. 확인된 자료를 종합하면 외국인 수요는 전국 신규 주택 공급 전반을 끌어올리는 성격보다 수도권 기존 공동주택과 일부 도시의 국지 수요에 가깝다. 따라서 건설사에는 매출 확대 재료라기보다 규제 변화와 수도권 사업지 선별에 영향을 주는 변수로 보는 편이 맞다.
어느 시장에 몰렸나…경기·서울·인천, 그리고 공동주택
국토교통부가 2026년 5월 공개한 2025년 말 기준 외국인 토지·주택 보유통계를 보면 외국인 소유 주택은 경기 약 4만2000호, 서울 약 2만5000호, 인천 약 1만1000호 순이었다. 수도권 비중은 72.3%로, 외국인 보유 주택 열 채 중 일곱 채 이상이 수도권에 있었다. 시군구 단위로는 부천, 안산, 수원, 시흥, 평택, 인천 부평처럼 산업단지와 고용 거점에 인접한 지역에 다수 분포한 것으로 집계됐다.
용도별로도 편중이 뚜렷했다. 같은 통계에서 외국인 소유 주택 10만8231호 가운데 공동주택은 9만9013호, 단독주택은 9218호였다. 외국인 매입의 중심이 토지나 단독 고급주택 전반이 아니라 아파트·연립·다세대 등 집합형 주택에 있다는 뜻이다. 시장 왜곡 논란이 반복되더라도 실제로는 전국 토지시장 전체보다 수도권 공동주택 재고시장에 더 직접 연결돼 있다고 봐야 한다.
국적별로는 중국인이 6만1000호 안팎으로 가장 많고, 미국인이 2만3000호 수준으로 뒤를 이었다. 다만 국적 비중만으로 투기성 여부를 단정하기는 어렵다. 국토교통부도 외국인 보유통계는 보유 현황을 보여주는 자료이지, 각각의 취득 목적이나 자금 성격까지 바로 설명하는 자료는 아니라는 점을 전제로 이상거래 여부를 별도로 점검하고 있다.
시장 규모와 나란히 보면…전국 변수라기보다 국지 변수
규모 비교에서도 같은 결론이 나온다. 외국인 소유 주택 10만8231호는 2025년 가격공시 기준 국내 전체 주택 1965만호의 0.55%다. 2025년 연간 전국 주택 매매거래량은 72만6111건으로 전년보다 13.0% 늘었고, 서울은 12만6806건으로 35.7% 증가했다. 외국인 매입 증가가 뉴스 가치가 큰 것은 사실이지만, 전국 시장의 방향을 단독으로 바꿀 정도의 분모는 아니라는 의미다.
반대로 국지 영향은 무시하기 어렵다. 외국인 보유 주택의 수도권 집중도가 높고, 실제 정책도 이 지점을 겨냥했다. 정부는 2025년 8월 26일부터 서울 전역과 인천 일부, 경기 23개 시·군을 외국인 토지거래허가구역으로 지정해 허가 후 4개월 내 입주와 2년 실거주 의무를 적용했다. 이어 2026년 8월에는 같은 제도를 2027년 8월 25일까지 1년 연장했다.
정책 시행 뒤 거래는 둔화했다. 국토교통부는 외국인 토지거래허가구역 지정 기간인 2025년 9월부터 2026년 6월까지 수도권 내 외국인 주택 거래량이 4397건으로, 직전 비교 기간 6024건보다 27% 감소했다고 밝혔다. 이는 외국인 매입이 전국 시장 전반보다는 규제가 걸린 수도권 특정 주거지에서 더 민감하게 움직인다는 점을 보여준다.
상장사엔 어떤 경로로 번지나…GS건설·DL이앤씨가 보여주는 한계와 변수
이제 기업으로 좁혀보면, 외국인 매입 집중이 상장 건설사 실적에 미치는 직접 효과는 생각보다 제한적이다. GS건설의 2025년 연결 기준 건축·주택 매출은 7조7869억원으로 전체 매출 12조4503억원의 가장 큰 축이었다. 주택 수주잔고도 36조6754억원으로 집계됐다. DL이앤씨 역시 2025년 주택 매출이 3조9045억원으로 전체 매출 7조4024억원의 52.7%를 차지했고, 주택 수주잔고는 20조9842억원이었다.
두 회사 모두 주택 비중이 높지만, 그 실적은 기존 주택 매매보다 신규 분양, 정비사업 수주, 공정 진행률, 원가율에 더 크게 좌우된다. 외국인 매입이 집중된 시장이 기존 공동주택 재고와 수도권 일부 생활권이라면, 건설사의 손익계산서에 곧바로 매출로 잡히는 구조는 아니다. 외국인 매입 증가를 이유로 대형 건설사의 전국 실적 개선을 바로 연결하는 해석이 무리인 이유다.
그렇다고 영향이 전혀 없다는 뜻도 아니다. 첫째, 수도권 핵심지의 가격 기대를 자극하면 재건축·재개발 조합의 사업성 판단과 분양가 기대에 간접 영향을 줄 수 있다. 둘째, 규제가 강화되면 외국인 수요가 일부 빠지면서 고가 주택이나 특정 지역의 거래 회전율이 둔화할 수 있다. 셋째, 정부가 외국인 거래 규제를 자금조달 검증, 실거주 점검, 이상거래 조사까지 넓히는 흐름은 서울·수도권 비중이 큰 건설사일수록 사업지 선별과 자본배분 판단에 반영해야 할 정책 변수다.
결국 독자가 봐야 할 핵심은 단순한 찬반이 아니다. 확인된 통계만 놓고 보면 외국인 부동산 매입은 전국 시장 전체를 흔드는 보편 변수라기보다 수도권 공동주택과 일부 산업거점 도시의 국지 변수에 가깝다. 그래서 기업 영향도 전국 주택 수요 확대보다 규제, 정비사업 기대, 수도권 특정 사업지의 가격 신호를 통해 우회적으로 나타난다. 건설주 투자 판단에서도 외국인 매입 자체보다 각 회사의 수도권 주택 노출도, 정비사업 잔고, 분양 일정, 그리고 외국인 거래 규제의 유지 여부를 함께 보는 편이 실제 실적과 더 가깝다.
자료: 국토교통부, 2025년 말 기준 외국인 토지·주택 보유통계(2026.05.29); 국토교통부, 2025년 12월 주택통계(2026.01.30); 국토교통부, 실거주 안하는 외국인, 서울 등 수도권 주택 구입 불가…26일부터(2025.08.21); 국토교통부, 외국인 투기 방지를 위해 토지거래허가구역이 1년간 연장된다(2026.08.20); GS건설, 2025년 4분기 경영실적[확정](2026.03); DL이앤씨, 재무 하이라이트(2026.10.22 확인)