신한은행이 주택담보대출(주담대) 만기를 기존 30년에서 40년으로 연장하는 정책을 올해 하반기부터 서울 전 지역을 포함해 확대 적용하기로 했다. 오는 7월부터 금융당국이 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 강화하면서 가계부채 관리에 고삐를 죄겠다고 공언한 가운데, 주요 시중은행의 이 같은 조치는 규제를 피해가기 위한 ‘우회로’가 될 수 있다는 점에서 주목된다.

이번 조치가 실수요자에게는 ‘한 줄기 빛’이 될 수 있지만, 또 다른 한편에서는 장기 부채 리스크를 키운다는 비판도 제기된다. 본 기사는 신한은행의 주담대 만기 연장 조치를 통해 변화하는 금융 환경과 가계의 대응 전략을 종합적으로 분석하고, 도입 배경과 시장 반응, 비교 사례까지 입체적으로 바라본다.

🔍 핵심 요약

– 신한은행, 주담대 만기 40년으로 확대
– 적용 지역: 서울 포함 전국으로 확대
– DSR 규제 강화 전, 차주 실질 한도는 늘어날 듯
– ‘미래소득 추정’ 기반의 장기대출…금융건전성에는 그림자

📌 배경: DSR 강화를 앞둔 금융권의 자구책?

금융위원회는 오는 7월부터 ‘차주별 DSR 40%’ 적용 기준을 현행 ‘총대출액 1억 원 초과’에서 ‘5천만 원 초과’로 크게 확대하기로 했다. 이로 인해 많은 중·저소득층과 청년층의 대출한도가 줄어들 것으로 예상된다.

DSR은 차주의 모든 대출에 대해 연소득 대비 연간 대출 상환액 비율을 의미한다. 예컨대 연소득 5천만 원인 사람이 주택담보대출과 신용대출을 포함해 연간 2천만 원 이상을 상환하면 DSR 40%를 초과하게 되어 더 이상의 신규 대출이나 대출 증액이 어려워진다.

이런 상황에서 신한은행의 만기 연장 조치는 차주의 연간 상환 부담을 줄여주는 효과가 있다. 총대출금이 같더라도 상환기간이 길어지면 매년 갚아야 하는 원리금이 줄어들어 DSR 기준을 만족시킬 수 있기 때문이다. 결과적으로 만기 연장은 실질적으로 대출 한도를 늘리는 효과를 내는 것이다.

신한은행은 공식적으로 “고객의 상환능력과 생애주기를 고려해 탄력적으로 대출 기간을 조정하는 방식”이라며 “DSR 규제 변화에 따라 특정 계층이 대출에서 배제되지 않도록 설계했다”고 밝혔다.

❗ 주의할 점: ‘숨통’이냐, ‘덫’이냐?

부채 상환 부담을 줄인다는 달콤한 유혹 뒤에는 더 큰 금융 리스크가 숨겨져 있다.

① 장기 대출로 인해 상환 총액 증가

예를 들어, 5억 원의 주택담보대출을 연 4.5% 이자로 30년간 갚는 경우와 40년간 갚는 경우를 비교하면, 월 상환금액은 줄어들지만 전체 이자 부담은 크게 늘어난다.

– 30년 만기: 매월 약 2,534,000원, 총 이자 약 4.12억
– 40년 만기: 매월 약 2,250,000원, 총 이자 약 5.8억

결국 1.7억 원 가까이 이자 부담이 늘어나는 셈이다.

② 금리 반등 리스크

최근 미국 연준이 금리 동결 기조를 유지하고 있지만, 인플레이션이나 지정학적 리스크로 인해 언제든 기준금리가 오를 수 있는 상황이다. 40년 장기 고정으로 저금리를 확보하는 경우엔 괜찮겠지만, 변동금리 대출이라면 금리 인상기에 위험이 커질 수 있다.

🎯 실수요자 지원 vs 풍선효과 유발

이번 정책은 분명히 청년층, 신혼부부 등 실수요자에게는 주거 사다리를 제공한다는 점에서 긍정적이다. 특히 내 집 마련의 문턱을 낮추고 중장기적으로 주거안정에 기여할 수 있다는 장점도 있다.

그러나, 장기적으로 부채 누증이 심화되고, 주택시장 과열을 다시 부추길 수 있다는 우려 또한 존재한다. 특히 대출 만기 장기화가 대출 한도를 늘리는 수단으로 오용될 경우, 정부가 의도한 가계부채 안정과는 정반대의 효과가 나타날 수 있다.

해외 사례는?

미국과 영국 등 주택금융 선진국에서는 이미 30~40년 이상 장기 모기지를 일반적으로 제공하고 있다. 하지만 이들 국가는 모기지 시장이 증권화되어 있어 리스크 이전 구조가 잘 설계되어 있고, 차주 보호 장치도 강력하다.

반면, 한국은 차주의 상환능력에 대한 보수적 접근과 금융당국의 규제가 혼재되어 있어 장기 대출 취급에는 한계가 있었다. 이 점에서 이번 신한은행의 조치가 금융권 전체에 어떤 파급효과를 가져올지 주목된다.

신한은행의 40년 만기 주담대 확대는 규제 강화 이전에 제도적 틈새를 적극 활용한 실리적 대응으로 평가할 수 있다. 당장 실수요자의 숨통을 틔워주는 긍정 효과가 기대되지만, 대출의 장기화는 곧 금융기관과 차주 양측에 “시간을 따라 커지는 짐”이 될 수 있음을 간과해선 안 될 것이다.

정부와 금융권은 만기 연장의 남용 가능성을 경계하며 대출 관리를 더욱 정교하게 설계해야 할 시점이다. 금리가 향후 어떻게 움직이더라도, “결국은 갚아야 할 빚”이라는 금융의 기본을 잊어서는 안 된다.